Quin tipus de majoria necessito per tal d’assolir un acord a una Comunitat de Propietaris? (2)

article 1

Continuem explicant quina majoria és necessita per arribar a un acord en una Comunitat de Propietaris

• Acords que requereixen, com a mínim, el VOT FAVORABLE DE 4/5 PARTS dels propietaris amb dret a vot, que alhora han de representar les 4/5 parts de les quotes de participació (o el que és el mateix, majoria qualificada o un 80% de propietaris i quotes amb dret a vot).

Modificació del títol constitutiu de la Comunitat. Mentre que per a la seva constitució es requeria unanimitat, per a la modificació del títol constitutiu o escriptura de divisió horitzontal és suficient el vot de la majoria qualificada dels propietaris i les quotes, a banda d'haver de suportar les despeses notarials i registrals pertinents. Únicament queda exclosa la modificació de les quotes de participació en les despeses de la Comunitat, que tot i que estan previstes al títol constitutiu, com s'ha indicat anteriorment es regeixen per la regla de la unanimitat.
Determinació i/o modificació dels Estatuts de la Comunitat. Els fet de tenir o no Estatuts és una qüestió facultativa de cada Comunitat (previ acord del 80% dels propietaris i les quotes), i comprenen normes que regulen la vida ordinària de la Comunitat: la gestió i administració, l'ús i el gaudi, possibles limitacions en les facultats dels titulars d'elements privatius, la participació en les despeses comuns, etc. Sigui com sigui, resulta imprescindible el vot favorable de la majoria referida per a la seva aprovació, com a mínim, així com la seva ulterior inscripció al Registre de la Propietat per a la seva deguda eficàcia i publicitat davant futuribles membres de la Comunitat (nous propietaris). A títol il•lustratiu, per exemple, estatutàriament es pot prohibir el canvi d'us d'una entitat (de local a habitatge o a la inversa), o l'exercici d'una professió en concret, o inclòs impedir a una determinat local l'ús d'un element comú com ara la piscina comunitària.
Acords relatius a innovacions físiques que afecten a l'estructura / configuració exterior de l'edifici (llevat aquells exigibles per a l'habitabilitat, accessibilitat o seguretat de l'immoble, a la construcció de piscines i instal•lacions recreatives). Totes aquelles innovacions que afectin la uniformitat exterior de la finca en el seu conjunt (com ara les que suposin una modificació de la façana), requeriran d'aquesta majoria qualificada per a la seva aprovació. En cas contrari, de no respectar aquest requisit, és a dir cas que un propietari en concret decidís dur a terme una determinada innovació que requerís aprovació de la Junta o bé se'n denegués la seva execució, la Comunitat podrà exigir-li al propietari la seva reposició a l'estat immediatament anterior. El mateix succeeix amb la construcció d'una piscina o una instal•lació recreativa, construccions que, per la seva magnitud, exigeixen d'un consens elevat per a què siguin vàlidament aprovades. En aquest supòsit, però, si la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual de la Comunitat, l'acord no obligaria als propietaris dissidents (és a dir aquells que no estiguessin d'acord amb la majoria); de forma que no quedarien vinculats a contribuir en les despeses que suposi la instal•lació i/o construcció en qüestió. Per contra, quan no es superi aquest import, els acords són vinculants per a tots els propietaris, hi estiguin o no conformes.
Acordar quotes especials de repartiment de determinades despeses, al marge de la quota de participació abans referida. Al contrari del què molts consideren, no és el mateix la quota de participació o coeficient de participació de cada propietari respecte dels elements comuns (% que consta en escriptura) dels diferents grups de repartiment o quotes especials de les despeses, el què suposa una forma alternativa de distribució de les despeses. D'aquesta manera, mentre una determinada despesa, com per exemple l'Assegurança de la Comunitat, habitualment és carregada a coeficient d'escriptura entre els propietaris (segons el criteri de la quota de participació), d'altres despeses com ara la neteja, són carregades a parts iguals (grup de repartiment especial creat per acord de la Comunitat), sense tenir en compte el coeficient d'escriptura o la quota de participació. Això sovint atén a motius de coherència, donat que cas que hi hagi una indemnització de l'Assegurança, la mateixa serà atribuïda i distribuïda a coeficient entre els propietaris, mentre que la neteja dels elements comuns afavoreix a tots els propietaris per igual i, per tant, el més equitatiu és que la seva despesa sigui suportada per tots els propietaris, sigui quina sigui la seva quota o percentatge d'escriptura, en idèntiques proporcions.
Incrementar la participació econòmica d'un element privatiu (pis o local) per l'ús desproporcionat dels elements comuns (a conseqüència de l'exercici d'activitats empresarials o professionals). Això podria succeir, per exemple, en aquell supòsit en el què a la finca hi hagi un propietari amb una consulta mèdica al tercer pis. Per motius obvis, l'ús de l'ascensor serà significativament superior que el què poguessin fer altres propietaris; motiu pel qual, per acord de la majoria qualificada referida, es podria incrementar el percentatge de participació en les despeses d'aquest propietari en qüestió, per tal de compensar a la resta de propietaris. Com és lògic, aquesta despesa augmentada té el límit del doble de l'import que li correspondria a raó de la seva quota, per tal d'evitar acords abusius.
Desafectar un element comú fins ara vinculat a un propietari, com ara un pati o jardí, en benefici de la Comunitat. Es refereix a la possibilitat de desvincular l'ús exclusiu de determinats elements que es consideren comuns però que fins ara estaven vinculats a favor d'un propietari, en benefici de la Comunitat (esdevé doncs, d'ús comú); la qual requereix, per a la seva adopció, el vot del 80% de propietaris i quotes.
Aquí també se'n inclouen d'altres menys usuals, que, per aquest motiu, no m'hi estendré, com ara constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici comú o la cessió onerosa de l'ús i l'arrendament d'elements comuns que tenen un ús comú per un termini superior a quinze anys.

ACORD DE FORMACIÓ SUCCESSIVA: En aquest cas, l'adopció definitiva de l'acord es donarà quan, havent-hi votat favorablement la majoria dels propietaris i quotes participants a la votació, els propietaris absents no s'hi hagin oposat en el termini d'un mes des de la seva notificació mitjançant escrit fefaent a tal efecte; donat que el vot dels propietaris absents computen com a vot favorable a l'acord pres per la majoria.

• Acords pels què és precís el VOT FAVORABLE DE LA MAJORIA SIMPLE dels propietaris que han participat a cada votació, que alhora ha de representar la majoria simple del total de les quotes de participació.

L'execució d'obres o l'establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o siguin innovacions exigibles per a garantir l'accessibilitat, seguretat i transitabilitat de la finca, inclosa la instal•lació d'ascensors (i encara que comportin la modificació del títol constitutiu o estatuts o n'afectin la seva estructura o configuració exterior). A sensu contrario del què molts pensen, un ascensor no rep la consideració jurídica d'obra de millora sinó d'un element indispensable per a la transitabilitat de la finca. Per aquest motiu, únicament s'exigeix el consens d'una majoria simple per a considerar l'acord pres vàlidament. Existeix però una excepció cas que a la finca hi hagi algun propietari o arrendatari discapacitat o bé una persona major de 70 anys: en aquest supòsit, aquest o els seus convivents podrien sol•licitar judicialment la seva instal•lació tot i haver-hi una negativa en bloc de la Comunitat; per evitar un abús de dret de la majoria; i del què en deriva que, atenent a criteris de necessitat i proporcionalitat, es podria obligar a la Comunitat a suprimir tota barrera arquitectònica i a assumir-ne el seu cost en la proporció que el Jutge consideri oportú; tot plegat en pro de la deguda accessibilitat de tots els copropietaris.
En aquest punt, convé tenir present que les limitacions o servituds forçoses que contempla la pròpia normativa i que restringeixen o delimiten el dret de propietat; donat que la llei preveu expressament la possibilitat d'ocupar un annex d'algun element privatiu (com per exemple, un pàrquing o un traster) per a instal•lar un ascensor si així ho ha acordat la Comunitat i sempre que sigui indispensable (és a dir que no hi hagi una altra alternativa menys perjudicial). Això implica que, cas que hi hagi discrepàncies sobre la seva necessitat, caldrà acreditar-ho davant d'un jutge prèvia aportació del corresponent dictamen pericial, prova estrella dels últims anys. Val a dir també que, amb la nova redacció del precepte, es soluciona la problemàtica que recurrentment afectaven els locals, donat que l'anterior normativa expressament excloïa de tota limitació permanent i forçosa tot el què comprengués l'habitatge estricte, sense fer menció als locals. És obvi que, cas que s'afecti algun element privatiu, tot plegat suposarà l'exoneració del seu propietari, en tot o en part, de les despeses que suposi l'execució de l'obra o l'establiment del servei, segons sigui el cas, o bé una indemnització pels danys i perjudicis soferts si la pèrdua d'utilitat que ha patit és considerable.
L'execució de les obres necessàries per a instal•lar infraestructures comuns o equips amb la finalitat de millorar l'eficiència energètica o hídrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d'aigua, gas o electricitat, o per a la instal•lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, encara que l'acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts.
Aprovació o modificació del Reglament de règim interior de la Comunitat. Breument, dir que el Reglament de règim intern de la Comunitat conté normes cíviques en pro de la bona convivència entre els propietaris de les diferents entitats, així com del bon ús dels elements i les instal•lacions comuns. Per coherència, doncs, aquest no pot oposar-se als Estatuts de la Comunitat abans referits i les normes que conté, les quals han de respectar la llei, els bons costums i la moral, són d'obligat compliment (si bé, val a dir que la Comunitat no té atribuïda cap tipus de potestat sancionadora en cas d'incompliment). Doncs bé, en ambdós casos, tant per a la seva aprovació com per a la seva ulterior modificació, es requereix majoria simple de propietaris i quotes.
Sotmetre a mediació qualsevol qüestió pròpia del règim de la propietat horitzontal. La mediació, com a eina de resolució de conflictes alternativa a la judicial, requereix d'una majoria simple de propietaris que n'estiguin d'acord. Més allà de l'exigència d'aquesta norma, essencialment la mediació és voluntària; i el diàleg, l'escolta activa i la comunicació inter partes, són aspectes que evidentment, no sorgeixen sinó d'una voluntat manifesta d'arribar a una solució i satisfacció mútua.
I, en general, tots aquells acords que no exigeixin una altra majoria per a la seva adopció (calaix de sastre). Això significa que, llevat que no estiguin referits expressament en els altres apartats o llevat interpretació jurisprudencial en contrari, seran vàlids tota la resta d'acords sempre que s'aprovin per consens de la majoria simple dels propietaris. Per exemple, si la Comunitat vol interposar una demanda per les molèsties que ocasiona un veí en concret o en reclamació dels rebuts pendents de pagament, etc. hauré de demanar permís a la Comunitat, pel què necessitaré el vot favorable de la majoria simple dels propietaris. Una altre exemple, seria la creació o supressió del servei de porteria, consergeria, vigilància o altres serveis d'interès comú general, que també exigeix majoria simple, tret que estigués previst als Estatuts de la Comunitat com a un servei necessari (cas en què es requeriria acord de les 4/5 parts – majoria qualificada abans referida).

ACORD IMMEDIAT: En aquest cas l'adopció de l'acord és immediata, donat que únicament requereix que els vots i quotes a favor dels participants a la votació superin els vots i quotes en contra, sense tenir en compte el parer dels absents a la reunió.

- EXCEPCIONS o circumstàncies especials en les què NO ES REQUEREIX ACORD previ de la Junta de Propietaris, sinó el consentiment de persones concretes o la comunicació a la Comunitat.

Paral•lelament a l'anterior, és de capital importància tenir en compte que hi ha determinades actuacions que, per la seva naturalesa, requereixen el consentiment de persones concretes: és el cas d'aquelles innovacions físiques o millores que disminueixin les facultats d'ús i gaudi d'algun propietari, que requereixen que aquest les consenti expressament. Estem parlant única i exclusivament d'innovacions i millores, no essent aplicable per tant a obres de conservació, manteniment o accessibilitat. Sigui com sigui, el cert és que tot plegat suposa el reconeixement d'una garantia per a tot propietari, de forma que qualsevol acord de Junta, per molt majoritari que sigui, haurà de respectar les facultats d'ús i gaudi que té atribuïdes tot propietari (tant dels elements privatius com dels elements comuns amb dret d'ús exclusiu com ara patis o terrasses); i sens perjudici de les limitacions i servituds que preveu el règim de propietat horitzontal (servitud de pas, cas que es precisi l'entrada d'algun industrial al pis o local per a dur a terme una reparació de caire comunitari, etc.).
Un altre supòsit digne de menció per la seva rellevància pràctica és la necessitat d'informar a la Comunitat (ja sigui al Secretari-Administrador o al President/a de la mateixa) de la voluntat de dur a terme obres a l'habitatge, sempre que no perjudiquin als altres propietaris, ni a la Comunitat, i clar està, que no disminueixin la solidesa, accessibilitat o configuració exterior de la finca. Un altre exemple és el famós cas d'apartaments turístics dins d'una Comunitat de Propietaris, que, tot i la creença que es requereix del consentiment de la Comunitat, el cert és que l'únic requisit legal és la mera comunicació de l'obtenció de la llicència corresponent així com facilitar un telèfon d'assistència les 24h per a atendre possibles incidències sobrevingudes que poguessin sorgir.

En definitiva, cas que sigui pertinent, a l'hora de sotmetre un determinat assumpte a l'aprovació de la Comunitat de Propietaris, caldrà prendre en consideració les majories exigides en cada cas, l'aplicació de les regles referides respecte del còmput de vots, i les previsions incloses en els Estatuts o al títol de constitució; motiu pel qual resulta al meu parer imprescindible dotar-se dels serveis d'un Administrador de Finques col•legiat, que vetlli en tot moment pels interessos comunitaris i procuri el màxim compliment de la normativa aplicable. Sigui com sigui, i tenint en compte tot aquest escenari, és evident que tant si ets propietari com si ets llogater o usufructuari i vius en una Comunitat de Propietaris, caldrà tenir sempre present i prendre consciència en tot moment de les eines que la llei posa al nostre abast; tot plegat per a defensar els nostres interessos i exercir els nostres drets en tota la seva extensió. Al cap i a la fi, i com en tot en la vida, el coneixement ens fa persones hàbils, conscients i sobretot lliures.