Notícies

Quin tipus de majoria necessito per tal d’assolir un acord a una Comunitat de Propietaris? Una petita guia per a la convivència en Comunitat (1)

article 1

 Tota Comunitat de Propietaris està predestinada, per se i per al seu propi interès, dinamisme i degut funcionament, a arribar sovint a consensos.

 

 És obvi que tot consens precisa d'un diàleg previ i d'unes votacions constants, i és per aquest motiu pel qual resulta imprescindible conèixer o al menys tenir una idea general de què podem i què no podem fer lliure i unilateralment, i per contra, quan i en quines circumstàncies necessitem l'aprovació i/o el consentiment de la Comunitat de Propietaris per a tal fi; donat que en aquest tipus de relacions veïnals, els propietaris, tot i tenir la seva propietat en exclusiva (el pis o local) i poder-ne disposar àmpliament, comparteixen la propietat de determinats elements comuns (l'escala, el vestíbul, etc.), tot el que en deriva un sotmetiment al règim de propietat horitzontal.
Per aquest motiu, en endavant i de la forma més didàctica possible, esquematitzaré quin tipus de majoria és necessària per a aprovar un acord que es sotmet a aprovació de la Junta de Propietaris; tot el que encara adquireix més rellevància si tenim en compte que recentment ha entrat en vigor la Llei 5/2015 que modifica el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya relatiu al règim de propietat horitzontal, i que introdueix canvis concretament en els sistemes d'adopció d'acords i presa de decisions, entre d'altres.
Abans que res però, és important tenir clar que:
a) Només es poden prendre acords sobre aquells assumptes inclosos en "l'ordre del dia" de la convocatòria (sens perjudici dels casos en què assisteixin tots els propietaris de la finca).
b) Nomes té dret a votar el propietari que no té rebuts pendents (tret que el què en tingui consigni les quantitats degudes o impugni els comptes judicialment).
c) En el cas que un element privatiu (pis o local) tingui més d'un propietari, aquests tenen igualment un únic vot conjunt i indivisible.
d) El dret de vot es pot exercir personalment, per representació (legal, voluntària o orgànica) o per delegació en un altre propietari.
Clar l'anterior, a continuació exposo en línies generals una relació de les majories exigides en el si d'una Comunitat de propietaris per a consolidar un determinat acord, segons la seva tipologia, i, finalment, faré menció a determinades circumstàncies especials i/o excepcionals en què no és necessari previ acord de la Junta.

• Acords pels què es precisa l'UNANIMITAT de vots dels propietaris de la finca amb dret de vot.
Constitució i extinció de la Comunitat de Propietaris. Òbviament, el primer acord de tota comunitat de propietaris és la seva constitució (o creació ex novo), la qual dimana de l'acord de tots els propietaris d'una finca (encara que la construcció de la mateixa no estigui acabada) i es materialitza amb l'aprovació del títol constitutiu o escriptura de divisió horitzontal, la qual alhora cal inscriure al Registre de la Propietat. De la mateixa manera que amb la seva constitució, l'extinció del règim de propietat horitzontal requereix també unanimitat de vots dels propietaris, però no només d'aquests sinó de tots els titulars de drets reals. És a dir, si algun pis està gravat amb una hipoteca, per exemple, el Banc haurà de prestar també el seu consentiment. En aquest cas, però, el Banc tindria un termini prudencial d'un mes per a oposar-s'hi, i cas que no manifestés la seva voluntat ni en un ni en altre sentit, s'entendria aquest silenci com a positiu, és a dir que no hi té cap objecció al respecte.
Determinació i/o modificació de les quotes de participació de cada propietari en els ingressos i les despeses de la Comunitat. A banda de l'element de titularitat exclusiva (pis o local), el propietari també ostenta una quota de participació (tant per cent) sobre els elements comuns del conjunt de l'edifici (escala, vestíbul, façana, terrat, etc.). És aquesta quota fixa la que estableix la participació de cada entitat (pis o local) envers les càrregues i els beneficis de la Comunitat; el què habitualment rep el nom de quota ordinària o provisió de fons. Doncs bé, aquest percentatge de participació es determina per unanimitat en el títol constitutiu abans referit, i en consonància amb l'anterior, per a la seva modificació s'exigeix el mateix consens. D'aquesta manera, tant si inicialment no fos possible un acord unànime en aquest sentit, com si a posteriori un, més d'un propietari o la Comunitat en el seu conjunt considera que la determinació de les quotes no atén a criteris de proporcionalitat (sinó que hi ha una injustícia notòria o un abús de dret), i no s'arriba a una solució consensuada al respecte, seran els tribunals qui podran determinar-les i/o modificar-les prèvia demanda del/s interessat/s. Convé tenir present que, de nou, si alguna entitat està gravada amb una hipoteca, el Registre de la Propietat demanarà consentiment al Banc (com a titular d'un dret real) abans de procedir a inscriure la nova quota acordada; tot el què pot derivar que l'acord pres prèviament per la Comunitat, tot i ser vàlid i legal, quedi sense efecte.
El mateix consens s'exigeix per tal de procedir a vincular l'ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l'immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius – pis o local (afectar un element comú). Val a dir que en aquest cas, el propietari d'un element privatiu que té l'ús i gaudi exclusiu d'una terrassa, per exemple, n'assumeix les despeses de conservació i manteniment, però no les derivades de vicis o defectes de construcció o estructurals, que són a càrrec de la Comunitat en el seu conjunt.
Desvincular un annex, com ara un pàrquing respecte de l'habitatge. En aquells supòsits en què el pis té com a annex el pàrquing, o el traster, per exemple, tota operació de transmissió és conjunta; donat que registralment són una sola finca. Sensu contrario, d'aconseguir desvincular un annex, es crea una finca independent, i per tant el propietari pot fer actes de disposició individualitzats per cadascuna de les entitats, donat que ja serien dues finques registrals plenament diferenciades. Es podria donar el supòsit que aquesta possibilitat estigués prevista estatutàriament, cas en què es podria dur a terme la desvinculació sense haver-ho de sotmetre a l'aprovació de la Junta de propietaris.
Constituir un dret de sobreelevació, sub-edificació i edificació sobre l'immoble. També es requereix en aquest cas unanimitat dels propietaris amb dret de vot. No obstant, es podria donar el supòsit en què la Comunitat hagués previst i autoritzat a l'Estatut o al Títol de Constitució de forma anticipada la possibilitat d'agrupar, segregar, sobre-elevar o sub-edificar a un propietari en concret o a tota la comunitat de propietaris. En aquest supòsit, i evidentment sempre que no ho prohibeixi la normativa urbanística vigent (cas en què l'estipulació en qüestió seria nul•la), es desplaçaria la unanimitat exigida per llei (i motivada pel fet que aquestes accions suposen la determinació i redistribució de les quotes de participació dels propietaris, les quals acaben de dir que es determinen i modifiquen per unanimitat), de forma que no caldria prendre cap acord al respecte. D'aquí la gracia de preveure una "reserva", ja sigui a l'Estatut o al títol de constitució, de forma que cas que es produís alguna de les circumstàncies anteriors, l'afectació a les quotes seria automàtica sense necessitat de consentiment unànime de la Comunitat, ni tan sols d'acord. Lògicament, aquest consentiment anticipat té validesa llevat que a posteriori es decidís, també per unanimitat, la seva exclusió. Solament existeix un supòsit en el què no seria vàlid un consentiment anticipat, i és quan la reserva faculti unilateralment la modificació del títol constitutiu a favor d'algun propietari.
Aquí també se'n inclouen altres, que, per la seva poca rellevància pràctica, n'obviaré més explicacions, com ara l'acord de cedir gratuïtament l'ús d'elements comuns que tenen un ús comú, o sotmetre qualsevol discrepància a l'Arbitratge com a tècnica de resolució de conflictes alternativa a la judicial. etc.

ACORD DE FORMACIÓ SUCCESSIVA: En cas d'acord pres per unanimitat, l'adopció definitiva de l'acord es donarà quan, havent-hi votat favorablement tots els participants a la votació, en el termini d'un mes des de la notificació de l'acord no s'hi oposi cap propietari mitjançant comunicació fefaent al Secretari-Administrador; donat que com s'ha referit el vot dels propietaris absents, tret que manifestin el contrari, computen com a vot favorable a l'acord pres per la majoria.

Menu Principal